Vendita o aggiudicazione di immobile: a chi competono gli oneri condominiali?

Nasce spesso il problema, in caso di acquisto e/o aggiudicazione all'asta di immobile facente parte di un Condominio, di chi debba provvedere al pagamento degli oneri condominiali maturati ma non pagati dal precedente proprietario. Ci corre in soccorso il legislatore il quale all'art. 63, Disp. Att. Cod. Civ., quarto comma, ha previsto che: “... Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente....”. Detta norma: - in primis, non specifica a quale titolo il nuovo proprietario subentri al posto del vecchio, ma affermare semplicemente “Chi subentra nei diritti di un condomino…” pertanto si fa rientrare tra detti soggetti, oltre all'acquirente, anche l’aggiudicatario di un immobile a seguito di asta bandita in sede giudiziaria; - secondo nel caso di aggiudicazione detta norma si applica indipendentemente dal fatto che il condominio, in persona del suo amministratore nel caso di aggiudicazione, abbia spiegato o meno intervento nel processo esecutivo che ha dato luogo all’asta. Precisato quanto sopra, della normativa ne deriva che l'aggiudicatario e/o acquirente è obbligato al pagamento di degli oneri condominiali relativi all'anno in corso e dell'anno precedente all'acquisto/aggiudicazione per il solo fatto di esserne divenuto il proprietario. Pertanto il nuovo prorietario non può sottrarsi all’obbligazione di versare i contributi condominiali dovuti per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento o dell'atto notarile di compravendita dell'immobile e per quello precedente. L'obbligazione relativa ai contributi condominiali è un’obbligazione infatti strettamente collegata al bene cui le spese si riferiscono, che incombe sui partecipanti al condominio per il solo fatto di possedere un bene immobile al suo interno. La Suprema Corte ha precisato che il venditore o debitore esecutato una volta avvenuto il trasferimento della proprietà dell'immobile non può essere raggiunto da decreto ingiuntivo per morosità in quanto non assume più la qualità di condomino (sentenza n°23686 del 09.11.2009). Sempre al quarto comma dell'art. 63Disp.Att.C.C.il legislatore ha però previsto a tutela dell'acquirente/aggiudicatario il principio della solidarietà tra vecchio e nuovo proprietario, ossia ha previsto la possibilità, ex art. 1299 c.c., per il debitore in solido che ha pagato l’intero debito di farsi rimborsare dagli altri debitori, in detto caso dal precedente proprietario. Avv. Cristina Fabbri